In 2022 en 2023 is de rente is een rap tempo omhoog gegaan. Dit heeft voor een negatieve impact gezorgd op de waardes van vastgoed. Bovendien kwamen partijen in de problemen omdat ze moesten herfinancieren tegen hogere rentes. Wat we afgelopen jaar zagen is dat de prijzen van vastgoed stabiliseerden.
Dit heeft er mee te maken dat we zijn teruggekeerd naar een klimaat waarbij de rentes weer langzaam dalen. Dit zorgt ervoor dat de basisrente lager uitkomt, maar ook de spreads zijn lager (de opslag die de bank rekent) waardoor men dus goedkoper lenen. Dit resulteert in een situatie waarin de liquiditeit weer langzaam in de markt terugvloeit.
Een ander gevolg van de hoge rente is dat er de afgelopen jaren veel minder is ontwikkeld. Bouwen was simpelweg te duur, hetgeen vastgoed een stuk schaarser heeft gemaakt. Indien we de geschiedenis erop naslaan lijkt de situatie te rijmen met die van de jaren 90. In die periode maakten vastgoedbeleggers uitstekende rendementen.
Of we opnieuw voor een dergelijke periode staan, weten we natuurlijk niet zeker, maar het lijkt er in ieder geval op dat de ingrediënten ervoor aanwezig zijn. Waar beleggers vastgoed op beurs nog links laat liggen, zien we private equity de afgelopen kwartalen agressief vastgoed kopen vanuit dezelfde gedachte.
Uiteraard weten we niet wat de toekomst ons zal brengen, maar vanuit risico-rendement oogpunt denken we dat we ons er op langere termijn moeilijk een buil aan de volgende aankopen.
Start vastgoedportefeuille
De fondsen die we aanschaffen hebben vrijwel allemaal gemeen dat de beurskoers met een korting noteert ten opzichte van de boekwaarde. Bovendien kenmerken ze zich met een hoog dividendrendement. Vorige week werden de aandelen aangeschaft (zie alert en weekoverzicht) en met vijf namen in bezit kunnen we inmiddels spreken van een vastgoedportefeuille.
1. Wereldhave (Market cap: €610 miljoen)
Wereldhave is een Nederlands vastgoedbedrijf dat zich richt op de middelgrote winkelcentra in de Benelux. Deze centra worden full service centers genoemd en deze vervullen in de dagelijkse behoeftes van de bezoekers. Denk aan de supermarkt, kapper, sportschool, postkantoor, een stukje horeca, et cetera.
Bekende huurders zijn Albert Heijn, Jumbo, Carrefour, maar ook kledingwinkels zoals Zara, C&A en H&M. Andere bekende huurders zijn bioscoop Pathé, Basic-Fit, La Place, Action, Hans Anders en Hema. Kortom, een brede mix hetgeen de functie als full service center onderstreept. Hieronder zie je een video van een winkelcentrum in Hoofddorp.
https://www.youtube.com/watch?v=88azjMxQ_vU
Voornamelijk Nederland en België
In totaal bezit Wereldhave 23 winkelcentra verspreid over Nederland, België en een stukje Frankrijk. De verdeling is als volgt:
Nederland: 11 winkelcentra (43% van portefeuille)
België: 10 winkelcentra (48%)
Frankrijk: 2 winkelcentra (9%)
Vrijwel alle panden zijn verhuurd, hetgeen de bezettingsgraad op 96,2% brengt.
Problemen uit het verleden opgelost
Het bedrijf kende in het verleden problemen doordat het winkelcentra had op minder populaire locaties, bovendien werden er ambitieuze overnames gedaan die slecht rendeerden. Ondertussen bleef het een hoog dividend uitkeren, waarna de problemen alsmaar groter werden.
Inmiddels wordt Wereldhave gerund door Matthijs Storm, dit is een oud-analist bij Kempen en naast de vastgoedwereld, weet hij dus ook goed hoe kapitaalmarkten werken. Hier wil het bij het management namelijk wel eens aan ontbreken. We zijn er van overtuigd dat het bedrijf bij hem in goed handen is. Het dividendrendement is hoog, maar houdbaar.
Dit artikel gaat nog verder, maar is alleen voor premium leden. Wil je verder lezen?
Word nu premium lid en ontvang onbeperkt toegang tot al onze kooptips, analyses en inzichten